不動産の事は不動産屋さんに相談する？

土地を買いたい(探したい)と思った時、皆さんは不動産屋さんに行かれますか？

『そりゃ、もちろん不動産の事は不動産屋さんに行くべきでしょ』って人はいると思います。

これは正解であり、時に不正解でもあります。

どういう事かと言うと・・・

不動産屋さんは不動産のプロですよね！

その専門的知識と素晴らしい人間性によって地域の方の信用を集め、ネットワークによって様々な情報を入手してこられます。

それだけ情報を集めてこられるのは、やはり人望が厚いからでしょう。

そんな不動産屋さんに直接行かれるんですから、様々な情報を手に入れる事ができる事は言うまでもないですね。

きっと力になってくれる事でしょう。

一方で、不動産屋さんは建築のプロではないですよね？

もちろん建築もされていたり、建築の知識のある不動産屋さんもおられますが、やはりその道にはその道の専門職である建築屋がいます。

例えば不動産屋さんに行って土地を紹介されたとしても、その土地にどんな建物が建って結局いくらかかるのか分かるでしょうか？

そしてその土地を買って家を建てたいと思った時に、どのようなステップを踏んでいけば良いのでしょうか？

大半は住宅ローンも絡んでくる事です。

もうわけが分からないですよね。。

なので、不動産屋さんに直接行かれるなら建築屋さんも同行してもらうか、後日その土地を一緒に見に行く事をオススメします。

僕は“時に不正解”と言いましたね。

と言うのも時々『自分は収入も高いし貯金も結構ある。ローンも問題なく借りられるだろうから直接不動産屋さんと話を進めて土地だけ先に買います。家は買ってからじっくり考えます。』と言う人がいるんですね。

絶対に買いたい土地があるならまだ分からなくもないですが、購入費以外の税金はもちろん、調査不足による想定外の出費が出てくる可能性は大きく、維持費も結構な負担となります。

これはやめておいた方が無難です。

単純に効率が悪いしお金が勿体無いですね。

それに収入が高い人でも様々な理由で住宅ローンが通らない事はあります。

そういった実例を何度か見聞きしてきました。

土地と建物は必ずセットで考えましょう。

失敗しない為に、不動産会社と建築会社とは同時進行で相談をしていきましょうね！

それではまた👋

間取り作りと土地選びはどちらを優先するべきか？

新築住宅を建てる事となった時、進め方として正しい方はどちらでしょうか？

①：土地よりも先に建物プラン(間取り)を作る

②：土地を決めてから建物プランを作る

これは②が正しい進め方です。

①のように先に建物プランを作っても、そのプランがバッチリとハマる土地がある可能性は極めて低いからですね。

というか、土地が決まってないのに何を基準に間取りを作るのでしょうか？

●前面道路は東西南北どちらにあるのか？

●敷地の間口や奥行きはどれほどあるのか？

●住宅密集地かそうじゃないか？

●どのような気候の場所なのか？

土地が決まってないんだから何もわかりません。

なので、そんな状態で作った間取りは何の意味もないものですよね。

はっきり言って時間の無駄です。家を建てられる方は子育て世代の忙しい方達が比較的多いと思います。

そのように時間を無駄にしている暇などないはずです。

それならプラン集やネットで間取りを検索すればいくらでも間取りを見る事が出来ます。間取り作りの参考にするという事なら、そちらの方が有益な時間の使い方ではないでしょうか？

一番良いやり方は、検討している候補土地に合った建物プランと資金計画を合わせて提案してもらう事です。

それもスピーディーに進める必要があります。

スピードが命です。

なぜならあなたが候補として選んだ土地は、他の誰かも選んでいるからです。

特に土地選びは『とりあえずこの土地は候補にとっておいて、他もじっくり検討する』というのが通用しません。

誰かに買われたらそれまでという事です。

実際にこんな事がありました。

お客様にうちでご提案してとても気に入ってくれた土地があったんですが、その直後に他社で同じ土地で提案を受けている人がいるという情報が入ったので、お客様と相談して即買い付けの意向を示して土地を押さえる事が出来たという事がありました。

後から聞きましたが、他社で提案を受けていた人はその土地を他の土地と比較しながら徐々に進めていこうとしていたそうです。

土地選びは、その土地で【進める】か【やめる】かの二択です。

白か黒かです。

大きな買い物だし、ずっと住む事になる土地なので時間をかけて決めたい気持ちはとてもよく分かります。

ただ、誰かに買われる可能性をできる限り低くする方法は【スピーディーに決断する】しかありません。

なので、土地選びは土地と建物プランと資金計画をセットで提案してもらうようにしましょう！

【間取り作りと土地選びはどちらを優先するべきか？】の結論は“土地選びを優先する”という事でした。そしてその土地選びは土地と建物プランと資金計画をセットで考えるべきという事です。

順番を間違えないようにして、スムーズに家づくりを進めていって下さい。

それではまた👋

土地を持っていれば家はいつでも建てられるのか？

住宅を建てようと思った時、所有している土地があるので『土地代はいらないから大丈夫』『いつでも建てられる』と思っていませんか？

果たしてその土地は本当に問題なく建てられる所なのでしょうか？

【例えばこんな事はないでしょうか？】

①現状が畑

畑などの農地なら家を建てる事は出来ないので、農地転用の手続きが必要になってきます。

②上下水道が入っていない

上下水道が入っていない場合は道路から引き込んでこないといけませんが、そもそも目の前の道路に上下水道が通っていなければ話にならないので調査が必要です。

③近くに電柱がない

電気を家に引き込む為には、そもそも電柱が近くにないと当然引き込む事が出来ません。電柱が遠い所にある場合は敷地内に別の電柱を立てる必要もあります。

④農業振興地域内の土地

農業振興地域制度とは、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域で農地転用が厳しく制限されています。農振地から除外しようとするには、かなりの手間と時間をかけて手続きをする事になります。

⑤道路に面していない

敷地に建物を建てる場合は建築基準法に定められた道路に２メートル以上接していなければならないという決まりがあります。この決まりを接道義務といいます。

⑥道路より敷地が下がっているもしくは上がっている 

下がっているなら大量の土や砕石を入れる必要があります。逆に上がっているならコンクリートの壁を作って土砂が流れないようにしたり、削って土砂を取り除く必要があります。その費用は馬鹿になりません。

⑦軟弱地盤

地面の下が軟弱であれば、もともと高額な地盤改良費用がさらに高額になります。

これは地盤調査してみないとわかりません。

このようにチェックするポイントはたくさんあります。

例えば、分譲地の一角を所有していたとしても、地盤がどうなっているか分からないし上下水道が引き込まれていない場合だってあります。

新たに引き込もうとしても同じ分譲地内の家が先に引き込みをしている場合、道路に入っている上水菅の菅径が十分な大きさではない事が原因で別の菅から引き込みしないといけない事があります。

『分譲地なのにそんな事あるの⁉︎』って思ってしまいますが実際にあるんですね〜。

引き込み可能だとしても水圧が下がる可能性は十分あるので、分譲地内の各家庭の水道から出てくる水の勢いが落ちるという事です。

やはり早い方が気兼ねなく建てる事が出来ますね。

ここで例をあげて説明したように家を建てる為の土地があるとしても、諸問題が発生する事があります。

土地があるなら、予め建築会社に調査を依頼する方が良いでしょう。

それも早い段階で調査する事をオススメします。

もし仮に建築不可となれば、土地探しや資金計画のやり直しから始める事になりますからね。

土地がある事は家づくりをする上でとても有利に働きますが、想定外の事で家づくりが後戻りしない為に早めに調査をしておきましょう。

それでは今日はここまで👋